Kentsel Dönüşüme Dair 04.02.2026 Tarihli Yönetmelik Değişiklikleri ve Hukuki Yorumu

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği'nde 04.02.2026 tarihi itibarıyla kentsel dönüşüm hukukunu ilgilendiren önemli değişikliklere gidilmiştir. Bu değişikliklerin içeriği ile doğurabileceği hukuki sonuçların nasıl değerlendirilmesi gerektiği sorusu öne çıkmaktadır.

Kentsel dönüşüm hukukuna dair 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde 04.02.2026 tarihinde birtakım değişiklikler meydana gelmiştir. Bu çalışmada; yönetmelik değişiklikleri ile bu değişikliklere ilişkin düşüncelerimizi ifade edeceğiz.

Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine “6306 Sayılı Kanun Kapsamındadır” Şerhi Uygulaması Kentsel dönüşüm uygulamasında riskli yapı tespitinde sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenmekte ve bu şerh ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilmekteydi. Bu durum zaman zaman harç ve vergisel muafiyetlerin uygulanmasında tereddüt oluşturmaktaydı.

Yeni düzenleme uyarınca riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulamanın devam ettiğine dair bir şerh işlenecek ve olası tereddütler engellenecektir.

Kentsel Dönüşümde Toplantı Uygulaması

Kentsel dönüşümde toplantı uygulaması hem yargı kararlarını hem de doktrini uzun zamandır meşgul eden bir husus olsa da son uygulamada toplantıya çağrı ve toplantı zorunluluğu bulunmamaktaydı. Yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür.

Buna göre, maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacaktır. Bu çağrı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK-12 formu ile yapılacak; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında / duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecektir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılmakla toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Bu toplantıda karar da yine salt çoğunluk ile alınacak ve tutanağa bağlanacaktır.

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Eski Düzenleme)

2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği m. 15 (Resmi Gazete 04.02.2026/33158)

2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Yapı Ruhsatı Başvurusunda Pay Satışı İşlemlerinin Tamamlanmış Olması Şartı

Eski düzenlemede yapı ruhsatı başvurusu yapmak için pay satışı işlemlerinin tamamlanmış olması gerekmemekteydi. Başka bir ifadeyle müteahhit salt çoğunluk kararıyla yapı ruhsatını alarak inşaata başlayabilmekteydi.

Yeni düzenleme uyarınca pay satış işlemleri tamamlanmadan (buna ilişkin evraklar idareye ibraz edilmeden) yapı ruhsatı verilmeyecektir. Bu itibarla yapı ruhsatı alınmadan önce sözleşmenin tüm tarafları eksiksiz olarak belirlenmiş olacaktır.

Arsa Hâline Gelmiş Taşınmazın Tamamıyla Satışında İdareye Teklif Zorunluluğu

Yeni düzenleme uyarınca kentsel dönüşüm kapsamında riskli binanın yıkılması neticesinde arsa haline gelen taşınmazın tamamen satışına karar verilmesi hâlinde bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekecektir. Buradaki zorunluluk pay satışına ilişkin değil arsa hâline gelen taşınmazın tamamen satışına ilişkindir.

Riskli Yapının Bulunduğu Parselin İfraz İşlemine Konu Edilmesi

Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi hâlinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilecek ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacaktır. Bu itibarla, yeni düzenleme kapsamında kentsel dönüşüm uygulamasında ifraz işlemi daha net ve tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirlenmiştir.

Uygulama Alanında İmar Hakkı Aktarımı

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikte imar hakkı aktarımı düzenlemesinin tamamlanmasının akabinde kentsel dönüşüm uygulamasında da imar hakkı aktarımının sınırları bu yeni düzenleme ile belirlenmiştir.

Buna göre; riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar kentsel dönüşüm kapsamında yürütülecektir.

Pay Satışında Toplantı Evraklarının İdareye İbrazı Zorunluluğu

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere yeni düzenleme ile kentsel dönüşümde toplantı uygulaması geri dönmüştür. Bunun bir sonucu olarak da maliklerin toplantıya davet edildiğine dair evraklar ile toplantı yapıldığına dair evrak da ayrıca pay satışı başvurusunda idareye ibraz edilecek evraklar arasında yerini bulmuştur.

İlk Pay Satış İşleminde Satışın Gerçekleşmemesi Hâlinde Yeniden Satış İstenmesi

Eski düzenleme uyarınca yapılan ilk satışta satılacak payın çoğunluk malikleri tarafından satın alınmaması hâlinde yeniden salt çoğunluk talebi aranmazken yeni düzenleme uyarınca yeniden satış işleminin gerçekleşmesi için yeniden salt çoğunluğun talebi gerekecektir.

Bununla birlikte yeni düzenleme uyarınca sonraki satışın Yönetmelik ekindeki EK-13 formu düzenlenerek Müdürlük / İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilmesi ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmesi şartı getirilmiştir.

İmar Hakkı Aktarımında Harç Muafiyeti

Yeni düzenleme uyarınca riskli yapının bulunduğu parseldeki yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması hâlinde harç muafiyetinden nasıl faydalanacağı da hüküm altına alınmıştır.

Buna göre; riskli yapının bulunduğu parselin alanının imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde harç muafiyetinden faydalanacağı açıkça ifade edilmiş, uygulamada yaşanacak tereddütlerin önüne geçilmiştir.

Müteahhidin Talebiyle Teminat Oranının Uyarlanması İmkânı

Bu düzenlemeyle müteahhidin 01.01.2024 tarihinden itibaren düzenlenmiş yapı ruhsatları kapsamında vermiş olduğu teminatların yine müteahhidin talebiyle %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenmesi hüküm altına alınmıştır.

Av. Mikail Enes ÇUBAN

Kaynak: emsal.com