7571 Sayılı Kanun ile Önalım Hakkında Yapılan Önemli Değişiklikler

25.12.2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren, kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak anılan 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine ve özellikle önalım (şufa) hakkına ilişkin hükümlerinde uygulamayı doğrudan etkileyecek nitelikte önemli değişiklikler yapılmıştır. Söz konusu değişikliklerin kapsamını ve uygulamada doğurabileceği sonuçları pratik bir çerçevede ortaya koymayı amaçlamaktayız.

I. Önalım Hakkının Kullanımı ve Hak Düşürücü Sürelerde Değişiklik

Kanun ile birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan değişiklikle, önalım hakkının kullanımına ilişkin hak düşürücü süreler önemli ölçüde kısaltılmıştır. Önceki düzenlemede satıştan itibaren üç ay ve her hâlde iki yıl olarak öngörülen süre, yeni düzenleme ile üç ay ve her hâlde bir yıl olarak belirlenmiştir. Bu değişiklik, özellikle paydaşlar arasında uzun süre sonra açılan şufa davalarının önüne geçmeyi hedeflemekte olup, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilecek niteliktedir.

Öte yandan, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar, önalım hakkının kullanılamayacağı satışlar arasına açıkça dahil edilmiştir. Bu düzenleme ile özellikle kamu ihaleleri yoluyla yapılan satışların sonradan şufa davalarına konu edilmesi engellenmiş; alıcılar bakımından hukuki güvenliğin artırılması amaçlanmıştır.

Bu noktada uygulayıcılar açısından en kritik husus, satışın niteliğinin ve tarihinin titizlikle değerlendirilmesidir. Zira hak düşürücü sürenin yanlış hesaplanması, telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açabilecektir.

II. Satış Bedelinin Belirlenmesi, Rayiç Bedel ve Nemalandırma Uygulaması

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, şufa davalarının yürütülme biçimini köklü şekilde etkilemektedir. Yeni düzenlemeye göre, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek, önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenecek kesin süre içinde nakden ve nemalandırılmak üzere yatırmakla yükümlü olacaktır.

Bu değişiklikle birlikte, tapuda satış bedelinin rayiç bedelin biraz üzerinde gösterilerek fiilen daha düşük bedellerle yapılan satışlar ve bu bedeller üzerinden önalım hakkının kullanılması suretiyle alıcının zarara uğratılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir. Satış bedelinin mahkeme marifetiyle belirlenmesi, şufa davalarında fiilî satış bedeli tartışmalarını büyük ölçüde sona erdirecek niteliktedir. Bu yönüyle düzenlemenin, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tapu işlemlerinde gerçek satış bedelinin gösterilmesine yönelik politikalarıyla da paralellik arz ettiği görülmektedir.

Ayrıca yatırılan bedelin hüküm kesinleşinceye kadar nemalandırılması, üçüncü kişi alıcının uzun süren yargılama süreçlerinde paranın değer kaybına uğramasını önlemeye yönelik önemli bir koruma mekanizmasıdır. Uygulamada, mahkemelerin büyük ölçüde bilirkişi marifetiyle rayiç bedel tespiti yoluna gideceği, bu nedenle şufa davalarında keşif ve bilirkişi süreçlerinin daha erken aşamada devreye gireceği öngörülmektedir.

III. Geçiş Hükümleri ve Derdest Davalara Etkisi

Kanun’a eklenen Geçici Madde 1, değişikliklerin zaman bakımından uygulanmasına ilişkin önemli bir ayrım getirmektedir. Buna göre, hak düşürücü sürenin iki yıldan bir yıla indirilmesine ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlara ilişkin düzenlemeler, kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmayacaktır. Bu satışlar yönünden önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunacaktır.

Buna karşılık, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklikler — yani satış bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi, bedelin nemalandırılması ve yatırılmasına ilişkin hükümler — kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan derdest şufa davalarına da uygulanacaktır. Bu yönüyle düzenleme, doğrudan devam eden dava dosyalarını etkilemektedir.

Bu kapsamda, hâlen görülmekte olan şufa davalarında taraf vekillerinin, mahkemeden rayiç bedelin tespitini talep etmeleri, dosyanın bilirkişiye tevdi edilmesini istemeleri ve yatırılacak bedelin nemalandırılmasına ilişkin taleplerini açıkça ileri sürmeleri uygulama açısından gündeme gelebilecektir.

Sonuç

Yapılan değişiklikler, önalım hakkının kullanımını önemli ölçüde etkilemiştir. Özellikle hak düşürücü sürenin kısaltılması ve rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesi, şufa davalarının hem sayısını hem de süresini etkileyecek niteliktedir. Buna karşılık, paydaşlar ve önalım hakkı sahipleri bakımından daha hızlı ve dikkatli hareket edilmesi gereken bir döneme girildiği açıktır.

Uygulamada gerek yeni açılacak gerekse derdest dosyalarda bu değişikliklerin doğru şekilde gözetilmemesi, ciddi ve telafisi güç hak kayıplarına yol açabilecektir. Bu nedenle, her somut olayda satış tarihi, satışın hukuki niteliği ve davanın açılış zamanı birlikte değerlendirilerek hareket edilmesinde fayda bulunmaktadır.

Tüm ilgililere faydalı olması dileğiyle.

Av. Cihan Mert Karakoç