Enine Boyuna Kentsel Dönüşüm

Bir binanın yapılmasında önce mimari proje (binanın anayasası), ardından vaziyet planı, kat mülkiyetinin kurulmasının ardından ise bir yönetim planı yürürlüğe giriyor. Ardından Türkiye’de ortalama 50 yılın sonunda bina ekonomik ömrünü tamamlıyor afet riski altındaki alanlarda kentsel dönüşüm meydana geliyor.

Akla ilk gelen soru maliyetin nasıl karşılanacağı oluyor:

1) Yapım maliyeti arsa sahiplerinin öz sermayesinden karşılanabilir.

2) Bir müteahhit ile %50 veya farklı bir oranda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. Bunun için daireler küçültülebilir, müteahhit ile gelir paylaşımı kararlaştırılabilir.

İlave imar hakkı varsa ilave bağımsız bölüm çıkartılabilecek ve müteahhite verilmesi kararlaştırılacak şekilde bir sözleşme de yapılabilir. Normalde kat mülkiyeti kanununa göre binanın yıkılıp yeniden yapılması olağanüstü yönetim işi olup oy birliği ile kararlaştırılabilecek bir husus. Ancak 2012 yılında çıkan 6306 sayılı kanun bu durumu kolaylaştırıyor. Bir binanın kentsel dönüşüme girmesi için öncelikle binanın riskli olup olmadığının ölçülmesi gerekiyor (karot aldırma gibi). Bu şekilde beton kalitesi ve korozyon ölçülerek binanın riskli olup olmadığına karar veriliyor. Bina riskli ise 15 gün içerisinde tapuya bildiriliyor. 90 gün içinde ise binanın boşaltılması gerekiyor. Apartmandan yalnız bir kişi dahi tespit talebinde bulunabilir. Kat malikleri genel kurulunda karar da alınabilir. Bir yönetim kurulu kararı var ise bu süreci başlatır. Bir temsilciler kurulu oluşturuluyor. Bu kurulun maksimumu 3 kişi olması ve salt çoğunlukla karar almasında fayda var; keza diğer türlü fazlaca uyuşmazlık ortaya çıkabiliyor. Kat malikleri genel kurulunda tüm bu hususlarda karar alınmaması durumunda usule uygun hareket edilemez ve olası bir dava süreci kendini gösterir.

Yetkilendirilen kurul ve/veya avukat ile müteahhit ile görüşme süreçleri başlıyor. Malikler sürekli kandırılmaktan çekindiği için bir avukat ve bir inşaat mühendisi ile teknik meselelerin incelenmesinde fayda bulunuyor. Riskli yap tespitinin nasıl yapılacağı Madde 3’te belirtiliyor. Kat maliklerinden en ufak hissesi bile olanın başvurabileceği öncelikle düzenleniyor. Başkanlıkça lisans verilen kurum ve kuruluşlar bu tespiti yapar. Bu iş maliklere de bırakılabiliyor ama süresi içinde yapılmaz ise yine başkanlık devreye giriyor. Bu tespitin yapılmasına direnilmesi mümkün değil, aksi takdirde kolluk marifetiyle kapalı/kilitli alanlara girilmesine kanun cevaz veriyor (2023 değişikliği). Riskli yapı tespitine 15 gün içerisinde itiraz hakkı bulunuyor. Ancak tebligatın yapılmasında kapıya yapıştırma yeterli görülüyor. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ilgililere tebliğ edilmiş sayılıyor. Başkanlık veya idare riskli yapının varlığını 10 gün içerisinde tapuya bildirir ve tapu müdürlüğü bunu beyanlar hanesine derceder. Ayrıca tespite ilişkin belgeler yapıya asılır.

7. fıkrada belirtilen bir rezerv yapı alanı kısmı var. Buna göre esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi ve bu miktarın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi şartıyla arsa rezerv yapı alanı ilan edilerek imara açılabilir.

Madde 4’te riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işleminin 2 yıl süre ile geçici olarak durdurulması söz konusu olabilir. Maksimum 1 yıl daha uzatılması mümkündür. Uygulamada kuruma başvurularak kaldırtılması da mümkün olabiliyor. Madde 5’te yıkılma ve sair uygulamalarda ana usulün hak sahipleriyle anlaşma olduğu açıkça belirtiliyor. Yıkım sürecinde ikamet eden maliklere, kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine kira ve sair desteklerin kararlaştırılabileceği yazıyor. Şu anda kira yardımı aşağı yukarı 8.5000,00-TL kadar. 875.000,00-TL kadar bir hibe de var inşaatın yapılması sırasında, ayrıca aynı miktarda kredi imkanı da tanınıyor. Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Yapının yıkımı için tabii lisanslı kuruluşlar var. Verilen süre içinde yıktırılmayan yapılar için idari makamlar devreye girer ve kendisinin yıkacağını ilgililere bildirir. Tahliye ve yıkılma işlemlerini idare, dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kendisi yapar. Yine mülki amirin yazılı izniyle kolluk marifetiyle bu tahliye ve sair işlemler yapılabilir. Masraf maliklerden tahsil edilir. Tebligat usulü yıkımda da aynı, muhtarlıkta ilan edilmesinin ardından 15 gün içinde.

Bir taşınmazın fiili olarak arsa olması arsa olmasına yetmez. Üzerindeki kat irtifakının da iptal edilmesi gerekir. Madde 6’da uygulama işlemleri düzenleniyor. Başkanlığın talebi üzerine, yapının yıkılmasından sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti re’sen terkin edilir. Gayrimenkul değerleme uzmanınca değerleme yapılır ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir. Temliki kısıtlayan şerhler ise varlığını korur (ipotek vs. de dahil, ancak bu kanundan doğacak işlemlerin yapılmasının önünde hiçbir engel yok.). Ana kural parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi, bunun olmaması durumunda TOKİ veya idare tarafından uygulama yapılabiliyor. Önemli olan düzenleme şu, pay ve pay sahiplerinin salt çoğunluğu ile uygulamaya ilişkin yıkım dahil tüm kararlar alınabiliyor (Eskiden 2/3 idi). Çok önemli bir durum var ki, kat irtifakının kurulabilmesi için oy birliği şartı aranıyor. Her ne kadar kanunda tescil işlemleri için salt çoğunluk yeterli görülmüş ise de uygulamada kat irtifakı dışarda bırakılıyor. Salt çoğunluk sağlandıktan sonra anlaşmayan kişilerin paylarının satışa çıkartılması usulü var. İlk satış hissedarlara, ikincisi açığa yapılıyor ve artık sözleşmenin reddedilmesi de mümkün olmuyor; satın almayla birlikte sözleşme onaylanmış sayılıyor. Satış işlemi ancak satış bedelinin eksik hesaplanması gerekçesiyle iptal edilebilir. Usuli süreçlerin işletilmeden binanın yıkılması halinde kentsel dönüşüm kanunu dışına çıkılmış oluyor ve bu sefer bu kanuna dayanarak bir inşaat yapma şansı ortadan kalkıyor. Yani artık yalnızca boş bir arsa var. Kentsel dönüşüm yerine güçlendirme çalışmaları da düşünülebilir, 6/8. madde cevaz veriyor. Madde 6/10’da müteahhidin yalnızca malzeme ve işçilik borçları sebebiyle bu kanundan doğan bir inşaatına haciz ve tedbir uygulanabileceği, diğer şartlarda haciz ve tedbir uygulanamayacağı yazıyor. Yalnızca yapım işinin başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı hala kurulmamış olursa bu durumda haciz ve tedbir uygulanabiliyor.

İdarede olağanüstü bir yetki var şöyle ki; Sözleşmesel sorumluluklarda dahi asliye hukuk mahkemesi yerine idari makamlar ve idare mahkemeleri yetkili. Müteahhitin yapabileceği satışlar konusunda da limit var. Belli bir seviyede bitirince belli bir seviyede satış yapılabiliyor. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle 1 yıl içinde inşaata başlanmamışsa, 6 aydır duruyorsa ve gerekli ekip çalışmıyorsa, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınarak idareye başvurulabilir. İdare gerekli tespitleri yapar ve iddia doğruysa müteahhite 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibariyle sözleşmenin re’sen feshedileceği ihtar edilir. Ayrıca bir fesih ihtarına dahi gerek yoktur, kimsenin muvafakati de aranmaz. Yapıma ilişkin tapu kayıtları terkin edilir. Müteahhit yalnızca yapının o ana kadarki yapım bedeline hak kazanmış olur, genel hükümlerin geçerli olduğu kanun ile düzenlenmiştir.

Madde 6/A düzenlemesinde riskli yapıların afet sebebiyle ağır hasar görmüş olması veya ağır hasar görecek olması pek muhtemel olması sebebiyle idarece re’sen yıkım kararı alınabilir. Yine işlemlerin kolluk marifetiyle yapılması öngörülüyor. Bu yapıların kapısına yıkım kararı asılır ve muhtarlıkta yalnız 2 günlüğüne ilan edilir ve ilgililere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Bu tespite maliklerce 2 gün içerisinde itiraz edilebilir. 3 gün içinde teknik heyetler itirazları inceler. Öyle ki, o an ilgili arsa üzerinde bir sözleşme varsa dahi sözleşmeler feshedilmiş sayılır. Yani özetle durum ne olursa olsun devlet el koyuyor. Herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise idare müteahhit ile mahsuplaşır (emredici hüküm.). Sözleşme tarafları ödeme yapmışsa sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade isteyebilir.